ILC, ILAT : l’indexation des baux commerciaux

Deux indices trimestriels de l’Insee servent à réviser les loyers des baux commerciaux : l’indice des loyers commerciaux pour les activités commerciales et artisanales, l’indice des loyers des activités tertiaires pour les autres. L’un et l’autre paraissent vers la fin du troisième mois qui suit le trimestre qu’ils mesurent, si bien qu’à la date d’une révision le dernier indice disponible a entre trois et six mois d’ancienneté. Entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024, la loi a plafonné à 3,5 % la variation retenue pour la révision des loyers des PME — sans modifier l’indice publié, et sans jamais viser l’indice tertiaire. Cette page donne les dernières valeurs, le rythme de parution, le calcul de révision, et ce que ce plafonnement produit encore aujourd’hui.

Deux indices, et le choix n’appartient pas aux parties

L’article 9 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a réécrit l’article L. 145-34 du code de commerce, retient deux indices pour la révision des baux commerciaux : l’indice des loyers commerciaux pour les activités commerciales et artisanales, l’indice des loyers des activités tertiaires pour les activités autres que commerciales et artisanales. Le critère est l’activité exercée dans les locaux, pas la préférence des parties ni la nature du bailleur. Un bail de bureaux et un bail de boutique situés dans le même immeuble relèvent donc d’indices différents.

Les deux indices n’ont ni la même histoire ni la même composition. L’indice des loyers commerciaux a été créé par l’article 47 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, ses modalités de calcul étant fixées par le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008, modifié par le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022. Depuis le quatrième trimestre 2021, il se déduit de l’indice du même trimestre de l’année précédente en lui appliquant l’évolution d’une somme pondérée à 75 % de la moyenne sur douze mois de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers et à 25 % de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice du coût de la construction. L’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail, qui entrait auparavant dans la formule pour un quart, en a été retiré à cette date. L’indice des loyers des activités tertiaires, institué par l’article 63 de la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 et défini par le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011, reste construit sur trois composantes : la moitié pour l’indice des prix hors tabac et hors loyers, un quart pour l’indice du coût de la construction, un quart pour le produit intérieur brut en valeur. Ni l’un ni l’autre n’est révisé une fois publié.

Il en découle un piège de lecture immédiat. Les deux indices ont des références différentes : le commercial vaut 100 au premier trimestre 2008, le tertiaire vaut 100 au premier trimestre 2010. Leurs niveaux ne sont donc pas comparables entre eux, et le rapport de l’un à l’autre ne signifie rien. Seules les variations, d’un trimestre à son homologue de l’année précédente, se comparent.

Le décalage de parution décide du trimestre disponible

L’Insee énonce que les deux indices paraissent vers la fin du troisième mois suivant le trimestre sous revue. L’indice du premier trimestre paraît donc fin juin, celui du deuxième trimestre fin septembre, et ainsi de suite. La date exacte se déplace d’un trimestre à l’autre : elle n’est pas fixée par un texte, et le seul repère opposable reste l’indice effectivement publié au moment où la révision se calcule. Une parution mobile plutôt que fixée par un texte est un cas de figure parmi d’autres dans le classement des indices officiels par écart entre date et valeur.

Ce décalage n’a rien d’anecdotique pour une clause d’échelle mobile. Une révision qui se déclenche début juillet ne peut pas s’appuyer sur le deuxième trimestre : il ne paraîtra que trois mois plus tard. Elle travaille sur le premier trimestre, qui mesure des prix collectés entre janvier et mars, et qui les compare à ceux du premier trimestre de l’année précédente. Entre la période mesurée et la date d’application, il s’écoule alors de trois à six mois selon la position de la date anniversaire dans l’année. Le rythme est le même pour les deux indices, ce qui distingue nettement ces baux du logement, dont l’indice de référence paraît environ quinze jours après la fin du trimestre.

Le plafonnement de 3,5 % n’a jamais porté sur l’indice publié

C’est le point que la plupart des pages consacrées au sujet manquent, et il continue de produire des effets alors même que la mesure a cessé de s’appliquer. L’article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 dispose que la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5 %, pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. La loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 a prorogé le dispositif jusqu’au premier trimestre 2024 inclus. Les entreprises visées sont celles qui répondent à la définition de l’annexe I du règlement (UE) n° 651/2014.

La formulation du texte est le cœur du sujet. Le plafond porte sur la variation retenue pour calculer la révision, pas sur l’indice lui-même. L’Insee a continué de publier l’indice des loyers commerciaux sans le plafonner : la série montre des variations annuelles nettement supérieures à 3,5 % sur toute la fenêtre concernée. La comparaison avec le logement est éclairante, parce que le législateur y a fait l’inverse : l’article 12 de la même loi encadre la variation « pour la fixation des indices de référence des loyers », et l’Insee publie en conséquence des indices d’habitation déjà plafonnés. D’un côté un indice publié plafonné, de l’autre un indice publié intact et un plafond appliqué au moment de la révision. Lire la série de l’indice commercial comme si elle intégrait le plafond conduit donc à un résultat faux.

Deux conséquences pratiques en découlent. La première : le plafonnement de la variation annuelle est, selon les termes de la loi, définitivement acquis, et une majoration ou une diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut pas prendre en compte la part de variation supérieure à 3,5 % sur cette même période. Autrement dit, une révision calculée aujourd’hui à partir d’un trimestre de référence situé dans la fenêtre ne rattrape pas ce que le plafond a écarté. La direction générale des entreprises a publié une foire aux questions décrivant les cas de calcul correspondants, à laquelle l’Insee renvoyait dans ses avertissements de publication. La seconde : le dispositif ne visait que les baux dont la révision est encadrée par l’indice des loyers commerciaux. L’indice des activités tertiaires n’a jamais été plafonné : la publication de l’indice commercial du premier trimestre 2023 portait un avertissement reproduisant le texte de l’article 14, quand celle de l’indice tertiaire du même trimestre n’en portait aucun.

Les séries publiées

Ce que l’indexation commerciale doit au cycle des prix

Les deux indices sont, pour l’essentiel, des moyennes lissées de l’inflation et du coût de la construction. Le lissage sur douze mois de la composante prix et sur quatre trimestres de la composante construction explique que leur variation annuelle réagisse tard et longtemps : elle a continué de monter alors que l’inflation courante refluait, puis a continué de refluer ensuite. Une clause d’échelle mobile transmet donc au loyer une inflation passée, décalée d’un an environ par la mécanique de moyenne, à quoi s’ajoutent les trois à six mois du décalage de parution.

Pour situer ce mécanisme dans le cycle plus large des taux et des prix immobiliers, le pilier immobilier, cycles, taux et économie reprend les enchaînements d’ensemble. Le rapport entre indices de prix et politique monétaire est traité dans politique monétaire et taux. Les séries statistiques et leur lecture sont rassemblées dans données et analyses macro-financières.

Questions fréquentes

Mis à jour le 12 août 2026