IRL : indice de référence des loyers et date de révision

L’indice de référence des loyers plafonne la révision annuelle des loyers d’habitation du parc privé. L’Insee le publie chaque trimestre, autour du 15 du mois suivant, et la presse en retient le pourcentage du jour. La difficulté est ailleurs : le trimestre à retenir pour une révision n’est pas le dernier publié, mais celui qui a été figé à la signature du bail, et deux baux signés à quelques jours d’écart peuvent se retrouver rattachés à deux trimestres différents pour toute leur durée. Cette page donne le dernier indice publié et la prochaine date de parution, puis explique la mécanique de l’indice, la règle du trimestre de référence et le calcul de révision.

Ce que mesure l’indice

L’IRL a été créé par l’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005, puis redéfini par l’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 dite « pour le pouvoir d’achat ». C’est depuis cette date un indice chaîné en glissement annuel : l’Insee déduit chaque trimestre le nouvel indice de celui du même trimestre de l’année précédente, en lui appliquant l’évolution de la moyenne sur douze mois consécutifs de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Le calcul est effectué sur la série non arrondie de cet indice de prix ; le niveau et la variation sont ensuite arrondis à deux décimales.

Deux conséquences se lisent directement dans la série. D’abord, l’indice reste exprimé en référence 100 au quatrième trimestre 1998, y compris depuis que l’indice des prix à la consommation qui l’alimente a basculé en référence 100 en 2025 : le niveau de l’IRL n’a donc aucune signification en soi, seul le rapport entre deux trimestres homologues en a une. Ensuite, la moyenne glissante sur douze mois amortit fortement l’inflation courante : quand les prix accélèrent ou décélèrent, l’IRL suit avec plusieurs trimestres de retard et une amplitude réduite. C’est ce lissage qui explique que l’indice réagisse avec retard aux retournements de l’inflation. La lecture de la période récente demande une précaution supplémentaire : entre le troisième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024, la variation annuelle a été bornée par la loi et ne reflète donc pas la seule formule.

La friction : le trimestre de référence est figé, pas le dernier publié

L’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 subordonne toute révision à la présence d’une clause de révision dans le bail. Cette clause désigne un trimestre de référence. Si elle ne le précise pas, c’est le dernier indice publié à la date de signature du contrat, ou à sa date d’entrée en vigueur, qui s’applique — et ce trimestre-là est ensuite reconduit à l’identique à chaque échéance annuelle, sans jamais se déplacer.

La règle paraît anodine tant que la date anniversaire du bail tombe au même moment de l’année que la signature : le trimestre de référence coïncide alors avec le dernier publié. Elle cesse de l’être dans trois configurations, et ce sont elles qui produisent les erreurs de calcul. Premièrement, deux baux signés de part et d’autre d’une date de parution sont rattachés à deux trimestres distincts : quelques jours d’écart à la signature suffisent, et l’écart entre les variations annuelles des deux trimestres se reconduit ensuite chaque année. Deuxièmement, les dates de parution ne tombent pas à jour fixe — elles se situent autour du 15 du mois suivant le trimestre, mais varient d’un trimestre à l’autre, si bien que la frontière n’est pas mémorisable. Troisièmement, une révision demandée en retard doit rester adossée au trimestre de référence du bail, et non au dernier indice connu au moment de la demande.

Le calcul lui-même est celui publié par l’Insee : le loyer révisé est égal au loyer en cours multiplié par l’indice du trimestre de référence de l’année en cours, divisé par l’indice du même trimestre de l’année précédente. Le résultat est un plafond, pas un montant dû : la révision n’est ni automatique ni obligatoire.

Un détail de la série mérite d’être relevé, parce qu’il déroute quiconque compare deux trimestres consécutifs. Le niveau de l’IRL peut reculer d’un trimestre au suivant alors que la variation annuelle reste positive : c’est arrivé plusieurs fois depuis 2024. Il n’y a pas d’anomalie — l’indice n’est construit qu’en glissement annuel, et rien dans sa définition ne garantit une progression trimestre après trimestre. Comparer deux trimestres non homologues n’a donc aucun sens pour une révision de loyer.

La série publiée

Trois séries, un plafonnement, et ce que l’indice ne couvre pas

Depuis le troisième trimestre 2022, l’Insee ne publie plus un IRL mais trois : celui de la France hexagonale, celui des collectivités régies par l’article 73 de la Constitution — régions et départements d’outre-mer — et celui de la collectivité de Corse. Les trois partagent le même point de départ et la même mécanique, mais leurs niveaux ont divergé, parce que des plafonds distincts leur ont été appliqués. L’article 12 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, modifié par l’article 2 de la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023, a limité la variation annuelle à trois virgule cinq pour cent pour la fixation des indices entre le troisième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024, et à deux virgule cinq pour cent outre-mer ; un arrêté a retenu deux pour cent en Corse sur la même période. Depuis, la variation annuelle est redevenue identique dans les trois séries, mais les niveaux restent décalés. Utiliser la série d’un autre territoire que celui du logement produit donc un résultat faux, alors même que le pourcentage affiché est le bon.

Le champ de l’indice est également plus étroit qu’on ne le suppose. La méthode décrite ici concerne les locaux à usage d’habitation régis par la loi de 1989, les locaux meublés relevant du code de la construction et de l’habitation, les redevances de location-accession et les loyers des bâtiments d’habitation des baux ruraux. Les locaux commerciaux en sont exclus : ils relèvent d’autres indices. Depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, la révision prévue au I de l’article 17-1 ne peut par ailleurs pas être appliquée aux logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique.

Pour situer l’IRL dans le cycle plus large des taux et des prix immobiliers, le pilier immobilier, cycles, taux et économie reprend les mécanismes d’ensemble. Les séries et les publications suivies par Eco3min sont regroupées dans données et analyses macro-financières, et l’état courant des indicateurs français et internationaux est tenu à jour dans l’observatoire macro.

Questions fréquentes

Mis à jour le 21 août 2026