Courbe de Friggit : ratio prix immobilier / revenu des ménages en France (1965–2025)

La courbe de Friggit rapporte l’indice Notaires-INSEE du prix des logements anciens au revenu disponible par ménage, en base 2000 = 1. C’est la série de référence derrière le « tunnel de Friggit », la fourchette dans laquelle le prix des logements a suivi le revenu des ménages de 1965 à 2000 avant de s’en détacher. Ce jeu de données Eco3min compile ce ratio en une série annuelle propre de 1965 à 2025 : les valeurs jusqu’à 2020 sont recalculées à partir du classeur de séries longues de l’IGEDD (composantes de J. Friggit), et le prolongement 2021–2025 reprend la même construction sur les publications primaires de l’INSEE, chaîné sur 2020. L’institution source diffuse la courbe sous forme de graphiques mais ne publie aucune série numérique prête à l’emploi de ce ratio : cette page comble ce manque.

Jeu de données : ratio prix des logements / revenu par ménage, courbe de Friggit (1965–2025, base 2000 = 1) · Millésime : T1 2026 (série annuelle arrêtée à 2025)

Source : CGEDD/IGEDD d’après INSEE et bases notariales — série J. Friggit · Prolongement Eco3min 2021–2025 (INSEE)

Lecture macro

Construction et composantes

Le ratio compare deux séries harmonisées sur une base commune 2000 = 1. Ce n’est pas une cotation de marché mais une reconstruction de l’indicateur de référence maintenu par l’IGEDD, prolongé par Eco3min jusqu’aux dernières publications de l’INSEE.

Formule :

Ratio = Indice du prix des logements (France, base 2000)
        / [ (Revenu disponible / Nombre de ménages) rebasé à 2000 = 1 ]

Composantes :

• Indice du prix des logements, France — 1965–2020 : classeur de séries longues IGEDD (Notaires-INSEE raccordé jusqu’à 1936) ; 2021–2025 : indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens, France métropolitaine, ensemble, CVS (INSEE idbank 010567059), trimestriel, mis en moyenne annuelle. Numérateur.
• Revenu disponible des ménages — 1965–2020 : classeur IGEDD ; 2021–2025 : revenu disponible brut des ménages (y c. entrepreneurs individuels), prix courants, CVS-CJO (INSEE idbank 011794746), trimestriel, mis en moyenne annuelle. Dénominateur, par ménage.
• Nombre de ménages — 1965–2020 : classeur IGEDD ; 2021–2025 : résidences principales, EAPL, France hors Mayotte (INSEE idbank 001791242), annuel. Dénominateur.

Raccordement des fréquences : le segment 1965–2020 est annuel par nature. Pour 2021–2025, les séries trimestrielles de prix et de revenu de l’INSEE sont mises en moyenne annuelle et combinées au nombre de ménages annuel, puis chaînées sur la valeur 2020 du classeur IGEDD. Un chaînage alternatif sur 2019 reproduit 2020 à 0,2 % près, ce qui confirme la robustesse aux révisions.

Couverture : 1965–2025, 61 observations annuelles, base 2000 = 1. La série débute en 1965 car c’est la fenêtre de référence du « tunnel » ; l’indice de prix remonte à 1936 dans le classeur, mais le dénominateur de revenu par ménage est le plus fiable à partir du milieu des années 1960.

Aperçu du jeu de données

Variables du jeu de données

Les fichiers CSV et Excel contiennent les colonnes suivantes.

Les noms de colonnes correspondent exactement aux en-têtes du CSV.

Télécharger le jeu de données complet

La série complète du ratio prix / revenu par ménage est disponible en CSV et Excel.

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Accès direct au CSV

La série complète est servie à une URL Eco3min stable :

https://eco3min.fr/wp-content/uploads/2026/07/friggit-price-income-france.csv

Cette URL renvoie le jeu de données complet en CSV, utilisable dans pandas, R, curl ou tout outil de données. La source primaire amont — le dossier historique de l’IGEDD sur le prix de l’immobilier — est maintenue sur igedd.developpement-durable.gouv.fr, qui publie le classeur et les graphiques sous-jacents mais aucune série numérique prête à l’emploi de ce ratio.

Utiliser le jeu de données en Python

import pandas as pd

url = "https://eco3min.fr/wp-content/uploads/2026/07/friggit-price-income-france.csv"
df = pd.read_csv(url, parse_dates=["date"])

print(df.tail())
print(df["home_price_to_income_ratio_base2000"].describe())

Utiliser le jeu de données en R

library(readr)

url <- "https://eco3min.fr/wp-content/uploads/2026/07/friggit-price-income-france.csv"
df <- read_csv(url)

tail(df)
summary(df$home_price_to_income_ratio_base2000)

Les deux exemples chargent le jeu de données directement depuis l’URL — sans téléchargement ni clé d’API.

Méthodologie

Le segment 1965–2020 est recalculé à partir du classeur de séries longues de l’IGEDD (Séries longues de valeurs annuelles de 1800 à 2020), qui porte l’indice de prix des logements, le revenu disponible des ménages et le nombre de ménages de J. Friggit. Le segment 2021–2025 est produit par une routine Eco3min qui extrait ces trois mêmes variables des publications primaires de l’INSEE (indice Notaires-INSEE, comptes nationaux trimestriels pour le revenu, EAPL pour le nombre de ménages), met les séries trimestrielles en moyenne annuelle et chaîne le résultat sur la valeur 2020, de sorte que les deux segments se raccordent sans rupture de niveau.

Aucune institution ne diffusant ce ratio comme série numérique maintenue, le jeu de données est rafraîchi manuellement à cadence trimestrielle à mesure que l’INSEE publie de nouveaux trimestres, et le millésime est daté sur la page. La courbe de Friggit est une série en niveau, base 2000 = 1 ; elle n’est pas davantage déflatée ni re-désaisonnalisée au-delà des intrants de prix et de revenu déjà CVS.

Qualité des données et notes de fournisseur

La latence est dictée par l’intrant le plus lent. L’indice Notaires-INSEE paraît avec un décalage d’environ un trimestre, et le nombre de ménages annuel (EAPL) est publié une fois par an ; le point annuel le plus récent ne se stabilise donc qu’une fois les quatre trimestres d’une année disponibles — la série est volontairement annuelle plutôt que de feindre une fraîcheur qu’elle ne peut pas soutenir.

Les révisions se propagent. L’INSEE révise régulièrement le revenu disponible des ménages deux à trois trimestres en arrière, et l’indice de prix est lui-même re-désaisonnalisé ; chaque révision modifie les années concernées du ratio, et Eco3min remplace l’intégralité du segment prolongé à chaque rafraîchissement plutôt que de corriger des points isolés.

Aucun équivalent natif n’existe. L’IGEDD publie la courbe sous forme de graphiques et les composantes dans un classeur, mais pas sous forme de série de ratio prête à l’emploi ; il n’existe ni ticker Bloomberg ni ticker FRED pour cela. C’est précisément pour cela que ce jeu de données existe — et pourquoi le footer nomme la source réelle, CGEDD/IGEDD d’après INSEE et bases notariales (série J. Friggit), jamais une source relabellisée qui sonnerait plus propre.

Ce que cette série mesure (et ce qu’elle ne mesure pas)

La courbe de Friggit est un indicateur structurel d’accessibilité, pas un verdict de valorisation ni un outil de timing.

Ce qu’elle mesure :

• La distance du prix des logements en France à sa relation 1965–2000 avec le revenu par ménage, sur une base unique et cohérente.
• Le décrochage 2000–2008 et le plateau post-2008, tous deux visibles comme un écart durable à la fourchette historique.
• La sensibilité de l’accessibilité aux conditions de financement — le recul de 2022–2024 a coïncidé avec la hausse des taux de crédit.

Ce qu’elle ne mesure pas (contresens fréquents) :

• Le « tunnel » n’est pas une cible. La fourchette 1965–2000 est une observation historique, pas un niveau auquel le prix serait tenu de revenir. Un ratio au-dessus de la fourchette décrit une distance à cette norme, pas une prévision de retour à la moyenne ni une « surévaluation de X % » sous-entendue.
• La France entière masque Paris et la province. Le ratio national moyenne des marchés qui ont fortement divergé ; les courbes régionales (Paris, Île-de-France, province) se situent à des niveaux différents et ne figurent pas en v1.
• Le revenu par ménage n’est pas le revenu par unité de consommation. Le dénominateur porte sur l’ensemble des ménages, propriétaires comme locataires ; la taille des ménages a diminué sur la période, et le revenu des locataires a crû moins vite que la moyenne — des effets de structure que le ratio ne corrige pas.
• Un ratio n’est pas un prix. Une baisse du ratio peut refléter une hausse du revenu autant qu’une baisse des prix ; il ne dit rien en soi de la valeur nominale des logements.

La série est surtout utile comme repère de régime à long horizon — la relation prix/revenu a-t-elle quitté sa fourchette historique, et de combien — pas comme signal d’action à un instant donné. Les scénarios prospectifs propres à Friggit sont les travaux de l’auteur et sont cités comme tels, non endossés ici.

Grandes phases historiques

1965–2000 — Dans le tunnel. Le ratio a oscillé entre 0,84 (1975) et 1,03 (1991) autour d’une moyenne de 0,92 (base 2000 = 1). Le prix des logements et le revenu par ménage évoluaient ensemble ; les écarts étaient cycliques, liés au cycle de crédit des années 1980 et au retournement du début des années 1990, et revenaient toujours dans la fourchette.

2000–2008 — Le décrochage. Le ratio est sorti du tunnel vers 2002 (1,10) et a grimpé à 1,68 en 2008, un écart inédit. Friggit attribue ce mouvement à l’environnement financier — baisse des taux longs et allongement des durées de prêt relevant le prix qu’une mensualité fixe permettait de porter (IGEDD).

2008–2021 — Le plateau (la « lévitation »). Plutôt que de revenir après la crise financière mondiale, le ratio s’est maintenu au-dessus de 1,5 pendant plus d’une décennie — une persistance que Friggit décrit comme propre à la France et au Royaume-Uni, soutenue par les baisses successives des taux de crédit. Il valait 1,65 en 2019 et 1,73 en 2020.

2022–2025 — Le choc de taux. Le ratio a culminé à 1,81 en 2022 (annuel), puis reculé jusqu’à un creux de 1,55 en 2024 à mesure que les taux de crédit montaient fortement et que la capacité d’emprunt se comprimait, avant de se stabiliser légèrement plus haut à 1,56 en 2025. Il reste environ 1,7× la norme 1965–2000.

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Ce jeu de données fait partie du référentiel de données macro-financières d’Eco3min.

Sources

• CGEDD/IGEDD, Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme — classeur de séries longues et graphiques, série J. Friggit (IGEDD d’après INSEE et bases notariales). Actualisation du 15 juin 2026.
• INSEE — indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens (idbank 010567059), revenu disponible brut des ménages (idbank 011794746), estimation du parc de logements / résidences principales (idbank 001791242), pour le prolongement 2021–2025.

Référence du jeu de données