Indice réel de référence des loyers : l’IRL déflaté depuis 2002

L’indice réel de référence des loyers est un indicateur composite Eco3min : l’IRL, seul indice que le droit français autorise pour réviser un loyer d’habitation, divisé par l’indice des prix à la consommation national et rebasé en 100 = moyenne annuelle 2015. Trimestriel depuis le quatrième trimestre 2002, 95 observations. Il répond à une question que l’IRL nominal ne peut pas trancher : un loyer indexé légalement a-t-il conservé son pouvoir d’achat ? Non. L’indice réel s’établit à 95,6, proche de son plus bas historique et 5,7 points sous son pic de 2009.

Jeu de données: indice réel de référence des loyers (2002–2026) · Mis à jour le 2026-04-01

Source : INSEE (IRL et indice des prix à la consommation) · composite Eco3min, base 100 = 2015

Lecture macro

Construction et composantes

Le composite retire l’inflation générale de l’indice légal des loyers et ne laisse que le mouvement des loyers indexés par rapport aux prix à la consommation. Il mesure le coût cumulatif du lissage inscrit dans la formule de l’IRL.

Formule :

Indice réel des loyers = IRL / Indice des prix à la consommation, rebasé en 100 = 2015

Composantes :

• Indice de référence des loyers (IRL) — INSEE, jeu de données IRL — trimestriel, France métropolitaine, base 100 au T4 1998. Le numérateur, lui-même déduit d’une moyenne sur douze mois des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
• Indice des prix à la consommation — INSEE, jeux de données IPC — mensuel, ensemble des ménages, France entière. Le déflateur, chaîné entre les bases 2015 et 2025 sur 360 mois de recouvrement.

Réconciliation des fréquences : L’IRL est trimestriel, l’indice des prix mensuel. Le pipeline les aligne par une fusion as-of rétrospective : chaque trimestre est déflaté par l’indice de prix de son premier mois plutôt que par une moyenne trimestrielle. Aligner deux fréquences suppose de savoir quand chacune sort, ce que fixe le pas de publication propre à chaque indice de l’INSEE.

Couverture : Du quatrième trimestre 2002 au deuxième trimestre 2026, borné par le début de la série IRL.

Fiche du jeu de données

Variables du fichier

Les fichiers CSV, Excel et JSON contiennent les colonnes suivantes.

Les noms de colonnes correspondent exactement aux en-têtes du CSV.

Télécharger le jeu de données complet

La série complète de l’indice réel de référence des loyers, ses deux composantes incluses, est disponible aux formats CSV et Excel.

Accès direct aux données

L’INSEE publie les deux composantes mais pas leur rapport. Le jeu de données structuré Eco3min renvoie le composite et ses deux intrants sur une grille trimestrielle unique :

Accès CSV direct — jeu de données structuré Eco3min

https://eco3min.fr/dataset/fr/fr-real-rent-index.csv

Cette URL renvoie le jeu de données complet au format CSV, utilisable directement dans pandas, R, curl ou tout outil de traitement. Les formats JSON et XLSX sont disponibles au même chemin avec l’extension correspondante.

Utiliser les données en Python

import pandas as pd

url = "https://eco3min.fr/dataset/fr/fr-real-rent-index.csv"
df = pd.read_csv(url, parse_dates=["date"])

print(df.head())
print(df["real_rent_index"].describe())

Utiliser les données en R

library(readr)

url <- "https://eco3min.fr/dataset/fr/fr-real-rent-index.csv"
df <- read_csv(url)

head(df)
summary(df$real_rent_index)

Les deux exemples chargent le jeu de données directement depuis l’URL — sans téléchargement ni clé d’API.

Méthodologie

Le composite est recalculé quotidiennement par un pipeline Eco3min. L’indice des prix est chaîné entre les bases 2015 et 2025 de l’INSEE sur 360 mois de recouvrement avant la division : aucune rupture n’apparaît à la date de rebasement.

L’indice des prix mensuel est aligné sur la grille trimestrielle de l’IRL par une fusion as-of rétrospective : chaque trimestre est déflaté par l’indice de prix de son premier mois. Une précaution méthodologique s’impose : l’IRL est lui-même dérivé d’un indice des prix à la consommation. Ce composite divise donc une mesure de prix lissée par une mesure brute. Le résultat mesure le retard introduit par le lissage, pas une comparaison de prix indépendante.

Qualité des données et notes de fourniture

La latence suit l’IRL, publié une dizaine de jours après la fin du trimestre de référence. La composante prix est toujours en avance.

Les révisions se propagent depuis le versant prix : l’INSEE révise l’indice des prix entre publication provisoire et définitive, et le facteur de chaînage est recalculé à chaque exécution.

Aucune alternative native n’existe. Ni l’INSEE ni aucun fournisseur commercial ne publie un IRL déflaté sous forme de série.

Ce que l’indicateur capture (et ce qu’il ne capture pas)

Le composite est une mesure structurelle du pouvoir d’achat des loyers indexés légalement. Ce n’est ni une mesure des loyers de marché, ni une mesure d’accessibilité du logement.

Ce qu’il capture :

• Le coût cumulatif du lissage sur douze mois de l’IRL, à travers des périodes d’inflation montante et descendante
• L’effet combiné du lissage et du plafonnement légal des loyers de 2022 à 2024
• La comparabilité de la politique d’indexation des loyers entre des régimes d’inflation très différents

Ce qu’il ne capture PAS (contresens fréquents) :

• Les loyers de marché. L’IRL ne régit que la révision des baux en cours. Les nouveaux baux sont fixés librement hors zones encadrées, et les loyers de marché des villes tendues ont progressé bien plus vite que l’IRL.
• Ce que perçoivent réellement les bailleurs. La révision est un droit, pas une obligation, et de nombreux baux sont révisés tardivement ou pas du tout. L’indice mesure le plafond légal d’indexation, pas le loyer effectivement encaissé.
• L’accessibilité. Déflater par les prix à la consommation n’est pas diviser par le revenu des locataires. Un IRL réel qui baisse est compatible avec des loyers devenant moins accessibles si les revenus baissent plus vite.
• Une comparaison de prix indépendante. L’IRL est lui-même construit à partir d’un indice des prix. Ce composite divise une mesure de prix lissée par une mesure brute : il mesure donc un retard, pas un vrai prix relatif.

La série sert surtout à quantifier le pouvoir d’achat que coûte le lissage de l’IRL sur longue période, lue à côté de ses deux colonnes de composantes.

Régimes historiques

• 2002–2008 — à peu près stable en réel. L’indice passe de 101,1 à environ 100, loyers et prix progressant à un rythme voisin. L’IRL n’existe que depuis 2005 ; la partie antérieure est une rétropolation.
• 2009 — le plus haut de la série. L’indice culmine à 101,3 en janvier 2009. Les prix à la consommation ont chuté avec le pétrole tandis que la moyenne sur douze mois maintenait l’IRL élevé — le lissage jouant pour une fois en faveur des bailleurs.
• 2010–2019 — l’érosion lente. D’environ 101 à 99,52 en janvier 2020. Avec une inflation proche de 1 %, le retard coûte peu chaque année mais s’accumule régulièrement.
• 2021–2023 — l’écart d’inflation. Jusqu’à 97,53 au deuxième trimestre 2022 puis au plus bas de série, 95,33, en avril 2023. La moyenne mobile et le plafond légal de 3,5 % maintiennent tous deux l’indice nominal sous les prix.
• 2024–2026 — un redressement partiel et inachevé. Jusqu’à 96,47 début 2025, puis retour à 95,59 au deuxième trimestre 2026. Trois ans après le pic d’inflation, l’indice réel a récupéré moins d’un demi-point depuis son plancher.

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Ce jeu de données fait partie du dépôt de données macro-financières Eco3min.

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Sources

• INSEE — indice de référence des loyers (IRL), France métropolitaine, jeu de données IRL, et indice des prix à la consommation, jeux de données IPC-2015 et IPC-2025.
• Composite calculé par Eco3min à partir des deux séries ci-dessus.
• Réutilisation : les données du service statistique public peuvent être réutilisées, y compris à des fins commerciales, sous réserve du respect de l’intégrité de l’information et de la mention de la source.

Référence du jeu de données

Eco3min Research. (2026). Indice réel de référence des loyers (2002–2026). Composite Eco3min à partir de données INSEE.<br> https://eco3min.fr/indice-reel-reference-loyers-dataset/